卖房20年!一个地产老司机的6条买房忠告

2019-09-03来源:admin围观:98次

最近,跟一99年从业的老前辈碰了一面,我叫他老丕。

二十年来,老丕卖了许多房子,也见证了许多楼市怪象,聊得越多就越震惊,震惊之余,老丕说的一些话,于各位购房者而言,也极具参考价值,特此整理,送给大家。

01、关于跟风的问题

如今本就是个焦虑无处不在的世道,楼市也是个动荡不安的楼市,一眼望去,空军多军齐飞,看涨与看跌成一色,已上车者盼望大涨,没上车者盼望大跌。

几乎很少看到再抱拳冷眼旁观的人了。

更奇怪的是,中国的楼市完全无迹可寻,有的时候乱拳打死老师傅,有的时候忽然繁花盛开,早就脱离了一切的经济规律,而且全无轮回之势。

十年前的2008年年底,全球经济危机的蝴蝶翅膀也扇到了中国,那时候全国看跌,但架不住还有众人皆醉他独醒的极少数。

当然这个独醒要打上引号了,因为他们不是看穿全局,而多半是因为刚需。

有的人看跌,毕竟在海啸之中的欧美大国全都跌得一塌糊涂,中国没理由不步其后尘啊,看空者们眼观六路耳听西方,坚持再等,等啊等,等到2009年的时候,猛然发现,又涨了20%!

此时,有些人便急了。

毕竟早起的鸟儿有虫吃,再不跟牌,怕是房价要飞得更高了,想跟都没机会。

一念至此,他们不管多少钱,悍然出手,哪怕是凭空多支付了十多万甚至几十万元,也是面不改色,在所不惜。

老丕说:在楼市,永远没有顶和底,也没有哪个人会知道未来跌多少涨多少,涨就是跌的开始,而跌就是涨的先兆。

02、关于政策的问题

很多看空楼市的人,都特喜欢提一句话:日本失去的20年。

殊不知,中国与日本那是彻彻底底的两个社会,两种国情,概念都不一样,却将结果生搬硬套真的是愚蠢的行为。

我们的当局者们可是说一不二的,只要想,有N种维稳或者降维打击的法子,永远也不可能步日本后尘。

政策,永远凌驾于楼市之上。

经历过多年楼市疯狂大起大落的人应该不会忘记,如果政府不出政策压制,无论是之前的北上广深,还是风口性质的北雄安南海南,或者其余热点城市,都不可能一如今日。

政策嘛,有压制,也有推波助澜。

譬如2009年,当年的鼓励政策一出台,就有大批人意识到房价要开始涨是必然的,那一批看清楚政策的人,一出手,如今肯定是完成了政策生一,一生二,二生三,三生万物的房产或者财富累积了。

这样的例子太多太多了。

稍有些思考能力的恐怕都能看出来,房价,永远掌控在官方手中,如同五指山中的那只姓孙的猴子。

老丕说:政策是最直接能掀起市场反应的,如果有条件,政策鼓励且宽松的时候入手,如果没条件,政策控制及收网的时候须观望。

03 、关于利息的问题

我们有部分人,特别是三四线小城市的人,有种特别奇怪的思维,一定要攒够钱才买。

而且这种攒钱不是攒首付,而是全款。

很多老百姓都是如此,每日精打细算,勒紧裤腰带,掐着指头过日子,为了就是贷款要多付银行十几两十万的利息。

结果攒着攒着,却发现房价越涨越高。

攒了几年下来,不仅没攒齐全款,却连首付也付不起了。

购房,老丕观点是:首付越低越好,月供越长越好。

而且越是有钱人似乎越是如此。

给大家举个例子:坐标北京,首付30%,公积金和商业贷款混合贷款,公积金4.05%,商业贷款6.15%,公积金贷款120万,商业贷款280万,贷款400万。

很多朋友看到30年,等额本息的总利息是421.5万,等额本金332.1万。

有很多人会想:银行收了我们这么多利息,100多万啊。

但是我们换位思考,投资的利息只要大于6.15%,假如现在主流P2P平台10%,那么如果不还银行的钱,而是投资收益大于10%,那我们的资金又多创造了3.85%的利息哦,比我们现在的一年期定期存款都高,你说合算不合算。

这还没考虑通货膨胀的因素。

2019年的1万月薪与2009年的1万月薪可是天差地别的,2019年碧桂园的业绩估计都奔八千亿了,而2008年却要减1个0,八百亿。

况且,咱都是一普普通通的升斗小民,这辈子能够"套"到国家贷款起杠杆的唯一机会,就是房贷了,首次购房的利息是最优惠的,如果不利用,真的就是错过这村没这店了。

当然,我们既不能套用美国老太太的故事,也不能套用中国老太太的故事。

而是要各取其一,手中留有足够的现金。

至于要不要提前还款,那就看你,想不想在用银行的钱做投资了。

04、关于投资的问题

人普遍有跟风体质,比如都是买涨不买跌,再比如哪里刚窜出一点涨的苗头就全都一个猛子扎了进去。

是啊,随着一个一个肉眼可见鲜活鲜活的例子,大家都明白了,上班辛辛苦苦几多年,还不如炒一套房,房子嘛,买不了吃亏,买不了上当,买到就是赚到,闭着眼睛几个闪转腾挪就能赚个满盆钵。

殊不知……炒房是个技术活儿。

怪象二中提到政策永远凌驾于房价。

在如今这调控政策如雨后蝗虫,时常莫名其妙的就铺天盖地打来的时代,一不小心就被套。

譬如……人口流失太多,对二手房交易市场大刀阔斧的整改,交易的手续复杂、税费繁多、周期长等等。

碰上调整或眼光不准,真的很难脱手了。

最后,只能被动的接受"炒房炒成房东"的结果,压了资金,耗费了时间,影响了工作,交瘁了心力,得不偿失。

老丕说:如果非要投资,建议如下:

一选大城市,比如最近提到得中心城市群。

二要多方调查了解和研究,做足功课。

三,对自己的资金要有至少2年以上的安排规划,2年之内不会担心断供问题。

05、关于一步到位的问题

中国有很多奇怪的东西,比如人生三大错觉。

就好比一个男子走在路上,有美女面犯桃花娇羞的看了他好几眼,该男子便精神一振,心中立刻连与美女未来生的孩子的名字都想好了。

买房也是如此。

很多老百姓获知项目信心的渠道,都是广告,单页或者高大上的户外大牌,路过那美轮美奂如诗如画的围挡,或者接到有着甜美女声的电销电话,立即就心动了。

殊不知,很多广告,都是开发商亲手编织的一袭长满蚤子的旗袍。

哪怕真的按照设想中的一次性兑现了编织的梦,但,这个社会是一个善变社会,科技化,多元化,甚至智能化,新的东西层出不穷。

兴许,当时让你心花怒放的新建筑新风格新材料,过个一两年就成了落后的产物。

世间万物,都在变。

包括人的本身,哪怕今天想法是这样,但过几年你的家庭、工作、职业、经济收入等都会发生变化,到那时计划和想法又会不一样。

如果经济条件好了,肯定会不满足要改善居住条件。

经济不好,而你的房子升值了,为什么不可以卖掉换取现金来发展个人事业?

如果是刚需,买房子就别抱着一步到位的想法。

没有实力也不必追求什么黄金地段,优越环境,配套资源了,城市,尤其是三四线城市,市中心是会转移的。

所谓的一次到位,只是一种现在的"算命式"想法。

中途任何可能都会出现,建议最多只做5~8年打算,5年以后会有什么变化,永远没人知道,好或坏,一定会超出你现在的盲目想象。

06、关于通货膨胀的问题

网上有很多人特别喜欢提两组词“经济泡沫”和“通货膨胀”。

经济泡沫不多言,每一个飞速发展的国家都必定存在产物。

而且,在某种程度上讲,经济和泡沫本就是一对同心圆,只要不出现不可控的剧烈外力,就是平衡的,不可能被刺破。

而通货膨胀,很多人连通胀是何物何因,都不知道,就跟着恐慌。

那么,什么是通货膨胀?

我很喜欢一个讲通货膨胀的故事:

在一个遥远而孤僻的海岛上,居民主食是羊,通过金子购买,羊的数量是固定的,金子的数量也是固定的。

某一天,岛上居民突然发现了一座金矿,大家都跑去挖。

每个人兜里的金子,瞬间增多,但问题是金子多了,羊只有这么些羊。

岛主为了平衡供需关系,就顺势提高了买羊的价格。

以前一块金子,现在是5块,随着居民挖的金子越来越多,又将羊的价格提高到10块,这就是通货膨胀。

而且,可与预见的是,羊的价格涨到了10块金子以后,以后只会涨,不会跌。

放到楼市当中,这个故事同样适用。

一个城市总的土地资源,跟岛上的羊一样,是固定的。

你觉得价格贵,涨幅太凶,但成千上万的人连夜排队只为抢一套房的奇景屡见不鲜,没办法啊,有钱人越来越多,资源越来越少。

买房,很多时候别抱着等跌的心理。

就算要跌,也不知道到猴年马月,就算到了猴年马月,真的跌了,又能跌多少呢?

涨都涨了这么多年,从一万五涨到四万,跌个一万不还得三万块么?

要用未来的眼光来看现在。

来源:深悦会

文 |深悦君